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“中小型”物企鲁商服务上市首日破发、跌超25%，关联公司贡献超九成营收

[font=瀹嬩綋][size=16px][font=楷体,楷体_GB2312]出品｜搜狐财经 [/font][/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px][font=楷体,楷体_GB2312]　　作者｜吴亚 [/font][/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　距离首次递交招股书371天后，鲁商服务(HK:02376)终于在7月8日正式登陆港交所，成为山东省首家在香港上市的物业管理公司，也是山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”，隶属于山东省国资委）旗下的第三家上市公司。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　早间开盘，鲁商服务仅报5.01港元，较全球发售价5.92港元跌15.37%；此后鲁商服务股价整体走低，最高跌幅至26.86%；截至早间收盘，仅报4.42港元，跌25.34%。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　同花顺问财数据显示，鲁商服务早间收盘25.34%的跌幅，领跌港股58只物业股。[/size][/font]
[align=center][font=瀹嬩綋][size=16px][img]https://p0.itc.cn/q_70/images01/20220708/025c4252531b4372965a57feb989cbf6.png[/img][font=楷体,楷体_GB2312]鲁商服务上市半日股价表现情况，数据来源：雪球[/font][/size][/font][/align][font=瀹嬩綋][size=16px]　　鲁商服务最初在去年7月2日首次向港交所递交招股书，届满六个月后，该版招股书显示为“失效”状态（点击查看往期报道：鲁商服务赴港IPO）。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　紧接着的今年1月中旬，鲁商服务再次向港交所递交招股书，之后在6月21日，鲁商服务通过聆讯。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　鲁商服务聆讯后资料集显示，公司于2006年从山东省起家，2009年业务拓展至北京区域。成立初期，鲁商服务由银座商城控制，后者公司由鲁商集团持股90%。之后在2008年变更为鲁商集团旗下的房地产上市公司鲁商发展(SH:600223)全资持有。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　在上市重组的过程中，鲁商发展将其持有的鲁商服务4.9%的股权，转让给旗下全资子公司鲁商创新；转让完成后，鲁商发展对鲁商服务的持股比例降至95.1%，但仍为控股股东。至此，鲁商集团、鲁商发展及鲁商创新根据上市规则成为鲁商服务的一组控股股东。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　鲁商服务的盈利能力保持稳定，2019年—2021年，总营收由3.21亿元增至5.83亿元，年内利润由2893.4万元增至7701.7万元，复合年增长率34.7%、63.2%。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　上述期间，鲁商服务的整体毛利率分別为17.4%、19.8%及25.4%，也呈现逐年增长趋势。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　不过，鲁商服务对母公司及关联方的“依赖症”十分明显。截至最新的2021年，鲁商服务来自关联方的营收为5.31亿元，占比高达91.1%。同期，来自独立第三方的营收为5167万元。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　来自关联公司的订单虽较为稳定，但无论是规模、布局地域、业务场景的拓展空间都相对有限。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　鲁商服务也在积极拓展独立第三方业务，公司来自独立第三方开发商的物业收入占比由2019年的1.3%增至2021年的8.1%；在管建筑面积占比则由0.2%大幅增加至41.7%。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　但截至最新的2021年末，鲁商服务的整体规模仍十分有限，在管建筑面积为2290万平方米、已签约总建筑面积2618.1万平方米，在物管圈只能算得上是“中小型物企”。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　此外，由于存在地域限制，鲁商服务在管物业约一半位于山东省三四线城市，省内项目单价为1.64元（月/平方米，下同），省外项目单价则为2.2元；且大部分在管商业物业为中低端项目，导致其物业费用单价较低。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　这在很大程度上限制了鲁商服务的议价能力，且鲁商服务的物业单价水平也低于同行。2019年-2021年，鲁商服务的物业费单价仅为2.2元、1.8元、1.7元，整体呈现下降趋势。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　而同期，聆讯后资料披露的总部位于山东省的物业百强企业，物管费用单价分别为3.7元、3.5元、3.5元，几乎是鲁商服务的两倍且保持稳定。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　不过，在鲁商服务看来，物管费用较低有利于其扩大物业组合以获取更多独立第三方开发的物业。其披露，2019—2021年公司第三方开发物业的中标率由20%上升至44.7%。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　但需要注意的是，鲁商服务在2019和2020年来自独立第三方的物管业务实际出现了亏损，毛利率分别为-7.7%、-15.2%，直到2021年才转正至16.3%。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　随着成功登陆资本市场，提升运营效率及改善业务类型，并通过收并购来实现规模扩张，成为鲁商服务最主要的方向。 [/size][/font]
[font=瀹嬩綋][size=16px]　　聆讯后资料也显示，鲁商服务此番上市最高募集资金约为2.64亿港元，其中约60%将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。[/size][/font]