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正荣地产去年归母净利润8.09亿同比降七成，存货减值损失增8.9倍

　3月31日下午，正荣地产发布年度业绩报告并召开2021年业绩发布会。

　　财报显示，2021年，正荣地产实现收入369.92亿元，同比增长2.4%。归母净利润8.09亿元，同比大幅减少69.48%。现金及银行结余为391.21亿元，同比减少9%。

　　此外，今年2月以来，正荣地产发布公告，对2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的五笔境外债券进行展期，由此引发了债务危机。

　　“自四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，已无法在公开资本市场再融资。”正荣地产董事局主席黄仙枝在业绩会上表示。

　　对于债务危机的应对，正荣地产表示，目前已经梳理和铺排了大概20至30个合作项目，正在积极和国央企在内的合作方进行洽谈和股权转让工作，希望通过提前退出部分的合作项目，盘活受限资金。

　　去年末受限资金比例41%，今年2月达95%

　　根据此前公告，正荣地产上述展期债券未兑付本金分别为5000万美元、2.18亿美元、16亿元人民币、2.93亿美元及2.36亿美元，合计约66亿元人民币。

　　正荣地产彼时表示，由于流动性压力巨大，公司没有办法如期偿还即将到期的债务。

　　然而，正荣地产在3月31日披露的财报中表示，截止2021年12月31日，其现金及现金等价物为人民币147.27亿元，较2020年末的354.78亿元下降58.49%。

　　即便在手现金同比下降过半，147亿的现金相较66亿元债券也足够偿还。过去两个月，正荣地产发生了什么？

　　正荣地产在手现金在2022年前两个月继续大幅流出。正荣地产此前称，今年前两个月，正荣地产融资净流出加剧，遭国有股份银行提前抽贷。其中一月份还款接近55个亿，但仅融资14个亿。

　　此外，正荣地产自称，资金受限比例显著增加。截至二月初，正荣可用资金仅占总资金约5%，受限比例高达95%。

　　而相较之下，截至2021年末，正荣地产受限资金为162.61亿元，占总资金比例为41.43%。据此计算，今年仅不足两个月的时间，正荣地产受限资金比例就激增超53个百分点。

　　正荣地产彼时表示，由于年前的工程款到期，今年1月份经营现金流流出81亿，比预期超出50多亿。而据1月经营数据，今年1月正荣地产合约销售收入78.97亿元。

　　根据上述正荣地产今年1月经营和融资现金流入流出的情况粗略估算，截至2月初，正荣地产在手现金约为104.24亿元。

　　不过，目前尚无从知晓上述销售收入的受限比例。不过正荣地产此前披露称，1至2月项目公司能回流的资金大概只有2亿元左右。

　　截至2021年末，正荣地产剔除合约负债的资产负债率74.9%，下降1.7个百分点；净负债率85.5%。超出“三道红线”指标，位列黄档。

　　截至去年末，正荣地产总债务规模为741.39亿元。从债务结构上来看，正荣地产一年内到期的债务多达344.3亿元，占比总债务的46.44%。

　　“本公司预计2022年房地产市场行情依然承压， 因而在市场未大幅反弹且多种融资渠道未复苏的情况下，对近期的资金流动性仍持谨慎态度。”正荣地产称，这可能对其持续经营的能力构成重大疑虑。

　　“2021年对正荣乃至整个中国房地产行业而言，都是非常不寻常的一年。自去年四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，也无法在公开资本市场再融资。种种压力接踵而至，公司管理层不畏难，也不躺平，积极自救。”黄仙枝在业绩会上表示。

　　在待售项目的清单中，正荣地产持有投资性物业12个，分布在南京、福州、上海、西安等城市，以商业综合体、购物中心、办公楼为主，总建筑面积接近80万平方米。

　　这些投资性物业的公允价值约100亿元，扣除贷款后的净值约40亿元。

　　“如果这些项目和资产顺利出售，公司可以提早回笼规模可观的资金。不过项目转让与出售，都需要交易与税审的诸多流程，到资金实际可用，还需要一段等待时间。”正荣地产表示。

　　毛利率下降超5个百分点，计提存货减值11.69亿

　　业绩方面，正荣地产去年录得净利润大幅下滑。财报显示，去年正荣地产归母净利润8.09亿元，同比大幅减少69.48%。

　　事实上，正荣地产去年出售附属公司取得收益8.75亿元，较上年度的1亿元增长775%。而即便在此情况下，正荣地产净利润仍大幅下降。

　　去年上半年，正荣地产归母净利润11.66亿元。据此计算，去年下半年正荣亏损了3.57亿元。

　　具体来看，2021年度正荣地产虽然营收小幅增长2.4%，但营业成本多达316亿元，同比增长8.22%。这导致正荣地产毛利仅53.82亿元，同比下降22%。

　　据此计算，正荣地产，毛利率仅14.55%，同比下降超5个百分点。

　　而毛利率方面，低毛利一直是正荣的痛点，2019和2020年度，正荣毛利率分别为19.1%和20%，低于行业平均水平。

　　除毛利下降外，导致正荣地产净利润断崖式下跌的还有融资成本高企。过去一年，正荣地产融资成本多达6.45亿元，同比增长27.98%。

　　另外，2021年度，正荣地产存货减值损失11.69亿元，较上一年度大幅增长890%。

　　销售数据方面，正荣地产去年合约销售额为1456亿元,同比增2.6%。

　　不过2022年1-2月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额仅为人民币114.26亿元，同比减少53.6%。

　　黄仙枝称：“去年下半年部分房企出现流动性问题，影响购房者信心，这也导致了今年一季度销售平淡。而随着六部门集体表态，信贷逐步宽松，市场筑底已经到来。未来市场也会逐步回暖，但是仍然需要3-4个月的修复时间。”

　　而土储方面，2021年度，正荣地产合计在全国16个城市新增土地29幅，预计总建筑面积约430万平方米。

　　截止2021年末，正荣地产合计持有215个项目，土地储备2595万平方米，总货值人民币4300亿元。

　　“考虑到今年市场依然充满不确定因素，我们不设具体销售目标，但是会采取必要措施促进销售，加快资金回笼，尽快降杠杆。” 黄仙枝说。